ローリスクミドルリターンと言われる不動産投資。しかし、「ローリスク」という割には失敗談は無数にあります。
感覚的にはローリスクミドルリターンで成功する人もいれば、ミドルリスクローリターンで失敗する人も沢山いるという感じです。
では、この差はどこで生じるのでしょうか？
この記事では単なる失敗談の紹介ではなく、「なぜなぜ分析」に「ChatGPT」を組み合わせて不動産投資の失敗事例を徹底的に分析し、失敗する真因（根本的な原因）を導き出しています。
失敗の真因が分かれば対策も明確になるため、不動産投資で失敗したくない人にはお勧めの記事です！
＜この記事で分かること＞
・不動産投資で失敗する真因（根本的な原因）について
・真因が分かることで、失敗しないための対策も分かります
ChatGPT×なぜなぜ分析について
「なぜなぜ分析」はトヨタで生まれた問題解決のための分析手法です。
生じた課題・事象について「なぜ？」を何回も繰り返すことで真因（根本的な原因）にたどり着くことができます。
真因が分かり、それに対して対策を行うことで、課題を根本から解決できるという優れた手法です。
なぜなぜ分析には下記に記すようないくつかのルールがあります。
- 事実に基づいていること
- 個人の意識や能力に真因を帰さないこと
- 対応可能な対策となっていること
- 逆読みしても理論が通じること
いずれも重要なルールですが、特に大切なのが「事実に基づいていること」です。
憶測や個人の感想に基づくと真因にたどり着けなくなります。
不動産投資の失敗事例ってどうやってを収集するの？
今回、不動産投資の失敗事例はChatGPTを用いて「事実」を収集することにしました。
ChatGPTはOpenAIが2022年11月に公開した人口知能チャットボットで、ネット上の情報を収集し、つなぎ合わせることでごく自然なチャットをすることができます。
着目点は「ネット上の情報を対話形式で効率よく集めてもらえる」ってところです。
例えば、「不動産投資でなぜ失敗するの？」と聞くと、ネット上の情報から以下の１０項目の回答をしてくれます。
今回は、なぜなぜ分析に必要な事実をChatGPTで集め、なぜなぜ分析で真因を導き出すという分析をしたのでその結果を以下に紹介します。
ChatGPT×なぜなぜ分析を行った結果について
ここからはChatGPTによる事例（事実）収集と、それに続くなぜなぜ分析の結果について説明します。
この分析により、不動産投資で失敗する真因をあぶり出していきます。
ChatGPTによる不動産投資失敗の事例収集について
ChatGPTには色々な聞き方で不動産投資の失敗事例を集めてもらいました。しのっぴ大家が聞いた質問は以下の通りです。
- 不動産投資で失敗する原因を２０例上げて
- 不動産投資でなぜ失敗するの？
- サラリーマンが不動産投資で物件を購入し、失敗した例を２０個調べて
- アパート経営で失敗した例を３０例教えて
一番最初の回答を一例として以下に示します。
ChatGPTからは思っていた以上に有用な回答が得られました。
これだけ多くの失敗例がある＝多くの失敗者がいるということですよね。
このように集めた事例ですが、かなりの数があるので同じような事例はまとめました。
また、このままでは「なぜなぜ分析」に用いることは出来ないので、簡潔な原因に落とし込んでからなぜなぜ分析を行いました。
なぜなぜ分析結果：不動産投資でなぜ失敗するのか？
さっそく、不動産投資で失敗するのはなぜか？について、なぜなぜ分析の結果を以下に示します。
黄色枠がChatGPTで抽出した事実、赤枠が真因（根本的原因）です（下図参照）。
事例数が多いので少し複雑ですが、不動産投資でなぜ失敗するのか？の最初の「なぜ」は「キャッシュフローが回らない」と「地震や自然災害で物件破損」です。
「キャッシュフローが回らない」は当然といえば当然ですよね。
キャッシュフローが回らない理由は「家賃収入が少ない（減った）」「支出が多い」のどちらか、あるいは両方です。
家賃収入が少ない理由は「稼働率（入居率）の低下」「家賃の滞納が多い」「サブリースの契約更新で収入が減った」となっています。いずれも「あるある」ですね。
稼働率の低下の理由は「将来予測が外れた」「賃貸需要が少ないエリアの物件を購入した」「家賃設定が高い」「物件が古く競争力が低下した」「管理会社の力量不足で入居が決まらない」となっています。
「物件破損」は少し盲点で、浸水や地震等で物件が使えなくなり、借金だけが残るというケースです。
物件破損のルートは２つで、（物件の）地域の選定ミス→現地調査を怠ったというパターンと、不十分な保険加入→火災保険に充てる資金不足です。
なぜなぜ分：不動産投資で失敗する真因について
これまで説明してきたように不動産投資でなぜ失敗するのか？を深堀し、真因を求めると以下の５点に集約されます。
＜不動産投資で失敗する真因＞
- 不十分な市場調査
- 修繕／維持管理が不十分
- 管理会社の選択ミス
- サブリース契約を選択した
- 自己資本比率が低い
どれも重要な真因ですが、不十分な市場調査と自己資本比率が低いことはあとから取返しが付かないので、不動産投資を始めるときには特に注意が必要です。
また、サブリース契約は本来得られるはずの利益を業者に献上するだけなので、選択すべきでないと思っています。
不動産投資で失敗しないために必要な対策
不動産投資で失敗する真因が分かったので、次は失敗しないための対策です。
真因が明確なので、対策も分かりやすいものとなります（下図参照）。
不動産投資は「投資」という側面が強く反映された言葉だと思っていますが、実態は「賃貸経営」なんですよね。
賃貸業という「事業」を成立させるために、きちんと市場調査を行い立地を選び、投資先を決定する。そして、自己資本をある程度出して事業を開始し、古くなったら資本を投下して競争力を維持するということが重要なんだと示しています。
また、美味しいことを言う業者を信用せず、きちんと自分で判断することも大切です。業者選びも失敗しないための第一歩です。
まとめ
この記事ではChatGPTとなぜなぜ分析を用いて不動産投資に失敗する原因について深掘りし、以下のポイントを説明してきました。
- 不動産投資で失敗する真因（根本的な原因）について
- 不動産投資に失敗しないための対策について
今回導き出した失敗の真因は途中で軌道修正することができるものもあれば、そうでないものもあります。軌道修正できない点（市場調査と自己資金）は致命傷になりかねないので、事前に十分に検討することが大切です。
高い自己資本比率のメリットはこちらの記事で詳細を解説しているので参考にしてください。
