アパート経営において、成否を左右する最大のポイントは「どの物件を選ぶのか？」です。きちんとした物件を選びさえすれば、ほぼ負ける事は無いと言って過言ではありません。
では、どのような物件を選ぶのか？これってとても悩ましいですよね。
絶対的な答えはありませんが、初めての人でも失敗しない物件選びとして以下の３点は重要です。
人気のあるエリアにある事
人気のあるエリアを選ぶ事は、アパート経営に限らず全ての商売に適用される王道です。人が集まるエリアの物件は入居率が高く、その結果、家賃も高めに設定することが可能です。
一方、駅から遠かったり郊外等で賃貸物件と言うよりも戸建てがメインのエリアでは、賃貸物件の需要は小さく、アパート経営には不向きなエリアとなります。
これらは当たり前のことなのですが、賃貸物件の中には何故か？人があまり来ないようなところにもアパートが建っていたりします。当然、このような物件は購入の対象からは外れます。
人気のあるエリアに物件があると、上記以外にも次のような大きなメリットとデメリットがあります。
メリット
人気エリアの土地値は相対的に高いため、競合が少ない事が挙げられます。また、これは出口戦略に通じるメリットですが、人気のあるエリアなので売却しようと思った時に売れる可能性が高いです。
アパート経営の出口戦略として賃貸物件のまま売却したり、更地にして売却等がありますが、いずれの場合も売れなければキャッシュにはなりません。
人気のあるエリアの場合、周辺と比べて平均的な価格であれば購入希望者さんは何人か現れ、さほど時間がかからずに売却することが可能です。
一方、人気の無いエリアではでいつまで経っても売れない不動産はたくさんあります。このようなエリアの賃貸物件を持ってしまうと家賃収入は想定を下回る額しかないって来ない上に、物件を売ろうとしても売れず、どうにもならない状況に陥ってしまいます。
こうならない為にも、人気のあるエリアの物件を選択することは非常に重要です。
デメリット
人気のエリアの賃貸物件は価格が高く、売買物件数が少ないためにいつ購入できるのかが分からないという点が挙げられると思います。
サラリーマン大家を目指す人の中には、賃貸物件を探しているうちに「早く物件を購入したい」と思うようになる人もいるはずです。
しかし、焦ってハズレを引くよりも、買えずに悶々とする方がよっぽどマシです。ハズレを引くと負けが近づき、良い物件を買えれば勝ちが近づくからです。
ですので、人気のエリアの物件が少ない＝競合が少なく勝てる可能性が高いと信じてじっくり待つ事をお勧めします。
人気のエリアの見分け方
同じ区、市町村の中でも土地の値段が高い地区が必ずあるはずです。土地の値段と人気は比例するので、土地値を把握すると人気のエリアは自ずと分かるようになります。しかし、見ず知らずの土地まで含めて土地値を把握することは物理的に不可能です。
このため、しのっぴ大家は土地勘のある場所で物件を購入すると良いと思っています。土地勘があれば「ここは良いエリア」「ここはダメなんだよね」と感覚として分かるはずですし、エリアが絞れていれば土地の値段を把握することはさほど難しい事ではありません。
このようなことから、しのっぴ大家は土地勘のある場所で物件を探す事をお勧めします。
農地が少ない事
人気のエリアを特定出来たら、次はそのエリアの農地の過多も確認すると良いと思います。市街化区域にある農地は将来的にアパートやマンションが建つ可能性があるからです。
一方、現実的には人気のあるエリアは高値で土地が売買されるので、農地として残っている面積は必然的に少なくなります。
このため、人気のあるエリアで都市農地が多数ある事は稀だと思いますが、念のためチェックしておくことをお勧めします。
土地の値段＋α程度で買える中古物件
スモールスタートでミニマムリスクで説明したように、初めて賃貸物件を購入する人は中古物件がお勧めです。
築15年～20年の中古物件は土地の値段＋α程度で購入できるものも多々あります。上記の人気のエリアにあり、土地の値段＋αで買える物件があれば、購入を強く検討すべき物件だと思います。
ちなみに＋αはどの程度なのか？と言うと、1～2年分の家賃程度の額が好ましいです。 物件購入後、1年で急激に入居状況が悪化する可能性は低いですし、不動産はよほどの事情が無い限り、土地の値段で売却することができるからです。
まとめ
失敗しない物件選びとして3つのポイントについて説明しましたが、どれも特別な事ではありません。しかし、賃貸物件を探し始めるとこの当たり前の事がいつの間にか隅に追いやられてしまい、条件が悪めの物件を購入してしまうケースが多々あるのではないか？と思っています。
しのっぴ大家は物件探しを始めてから、1棟目のシングル向け物件を購入するまでに2年、2棟目のファミリー向け物件を購入するのに3年半の年月がかかりました。条件の良い物件に巡り合うには根気強く探し続け、時が来たら素早く動く。これが大切です。
アパート経営を成功させるためには、物件選びと資金計画は必須の条件です。時間をかけて数多くある物件の中から一握りの「アタリ」物件を見極めて、成功をつかみ取ってください。
