所有している土地の境界、はっきりしていますか？
隣地との境をグルっと見渡した時に、金属鋲や金属プレートがない場合は隣地との境界が確定していないことになります。
全ての隣地との境界が確定していないと不動産を売りたくても売れない、分筆できないなどの不具合を生じることもあります。
今回は確定測量のやり方・費用と、確定測量にまつわるエピソードについて紹介していきます。
確定測量とは？
確定測量とは、隣地との境界がはっきりした状態で行う測量のことです。
「隣地との境界がはっきりした」とは、隣地の所有者立ち合いのもと境界を合意し、金属鋲や金属プレートが打ち込まれた状態を指します（次写真参照）。
境界の確定というと「お隣さんとの境界」というイメージがありますが、実際には土地は道路に接しているため、「隣地の所有者」は民間だけでなく自治体の時もあります。
このため、民民の境界確定と官民の境界確定が必要となります。
そして、すべての隣地と境界が決まった後に測量した図面が敷地測量図となります。
確定測量は必要なのか？
素朴な疑問として、確定測量って必要なのでしょうか？
しのっぴ大家は物件を購入する際、「お隣さんとの境界が確定していないと後々厄介なことになると嫌だな」と思い、確定測量を売主さんに求めました。
が、、、結果的に確定測量は出来ずに終わりました。
でも、それによって困ったことはありませんでした。
となると、、、確定測量ってホントに必要なのでしょうか？？
その点が良く分からなかったので、今回お世話になった土地家屋調査士の先生に聞いてみました。
回答は以下のようになっています。
＜確定測量が必要な理由＞
・土地を分筆する時、地積測量図がないと分筆出来ない
・土地を売却する時、地積測量図がないと売却できなかったり、売却に時間がかかることがある
確定測量は「今」必要でなくても、将来的に売買や相続の時に必要ということです。
将来に備えて、出来るタイミングで確定測量をしておくことが良さそうです。
確定測量のやり方
では、確定測量ってどうやるのでしょう？
確定測量は測量会社か土地家屋調査士さんに依頼することになります。
基本的な流れは以下の通りです。
＜確定測量の手順＞
・測量依頼する（不動産屋に言えば測量会社か土地家屋調査士さんを紹介してくれます）
・公道に接している場合は官民査定があるため、委任状に署名・捺印
・隣地との境界確定時に立ち合い
・確定した境界を基に測量
基本的なことは測量会社がやってくれますが、隣地との境界確定は非常に大切なので事前に測量会社とすり合わせをした上で立ち会うと良いでしょう。
その理由は、境界確定でもめることがあるからです。
例えば、ブロック塀が境界にあったとします。
このブロック塀のどちらかの端が境界か？もしくは、ブロック塀の中央が境界なのか？によって土地の大きさが変わります。
なので、どこが境界なのか？事前に調査会社の見解を聞き、お互いに納得した上で境界を確定させる必要があります。
確定測量で得られる成果物
確定測量で得られる成果物は主に２つあり、一つは境界確定の書類（全隣地の署名・捺印あり）と、地積測量図です。
境界確定の書類は非常に重要で、この書類によって後々、境界でもめることはなくなります。
また、この境界確定を基に測量が行われ、その結果が地積測量図となります。
地積測量図に記載されている内容については、例えばこちらのサイトに詳しく書いてあるので、必要に応じて参照してください。
公図と地積測量図の面積が異なっている場合
次に、固定資産税の算定にも用いられる公図と地積測量図の面積が異なっている場合、どうすべきなのでしょうか？
一般的に、公図は「絶対的なものではなく、相対的な土地の位置図」と解釈されているようです。
このため、地積測量図と公図にはズレが生じることが多々あります。
当然、地積測量図の方が正しい面積を示しているのですが、ここで固定資産税が絡んできます。
固定資産税は公図や登記簿を基に課税されているため、面積のズレは固定資産税の額に影響します。
しのっぴ大家の土地は公図の面積よりも１５坪ほど大きくなっており、地積更正登記（確定測量の結果を登記すること）すると固定資産税が高くなってしまいます。
そこで、この取り扱いを測量会社に相談してみました。
回答は以下の通りです。
・地積更正登記は必須ではない
・確定測量の結果、公図よりも土地が小さい場合は地積更正登記する人が多い
・公図よりも土地が多い場合、分筆等で登記が必要でない限り、地積更正登記をしない人が多い
・地積更正登記をしなくても、境界確定の書類と地積測量図があれば問題になることは無い
しのっぴ大家の場合、固定資産税が上がってしまうので地積更正登記しないことにしました。
その代わり、境界確定の書類と地積測量図は貸金庫に入れておきました(笑)。
確定測量の費用は？
気になる確定測量の費用ですが、境界確定する隣地の数によって変わります。
一般的な住宅地では４０万円～８０万円というケースが多いようです。
しのっぴ大家の場合、３５万円（税込み）でした。
費用が安かった理由：確定測量にまつわるエピソード
しのっぴ大家の土地の確定測量が相場よりも安かったのには訳があります。
それは、隣地との過去の経緯に遡ります。
物件の購入時、しのっぴ大家は確定測量を要求しました。
しかし、１軒の隣地の持ち主が「ハンコを押して欲しいなら土地を１ｍよこせ」と無理難題を突き付けてきたため、最終的に確定測量は出来ませんでした。
（結果的にそのおかげで物件の１割近くの値引きに成功しました。詳細はこちらの記事参照。）
その隣地の持ち主はしのっぴ大家よりもずっと高齢だったので、「じっと待っていれば相続等で確定測量できるチャンスはやってくる」と思い１０年以上が経ちました。
そして、ついにその日がやってきました！
ハンコを押さなかった隣地の方が、「確定測量させて欲しい」と言ってきたのです。
土地家屋調査士の先生がやってきたので、過去の経緯を洗いざらい説明したところ、土地家屋調査士の先生も「こんな無理難題、聞いたことがない」とびっくり。
畳み込むように「しのっぴ大家の土地の確定測量もやりたい」と言いました。
費用も隣地持ちで！と言いたかったところですが、こちらも確定測量したかったので、「少し値引きをお願いします」とも付け加えました。
そのようなやり取りがあり、結果的に３５万円で確定測量することができました。
まとめ
確定測量が終わって、すべての隣地との境界が確定した安堵感はあります。
なぜなら、将来にわたり境界でもめることがないからです。
土地家屋調査士の先生からは「隣の人から境界確定のお願いがあったら、応じてあげた方が後々、自分のためになる」と言われました。
一度断ると、自分がお願いする立場になった時に断られることもあるようです。
それは結果的にどちらも不幸になるだけなので、意味ないですよね？
感情的な対応よりも、理性的な対応が必要だと感じた確定測量でした。
