スモールスタートでミニマムリスク：賃貸経営は中古物件から始めよう

アパート経営を始めるにあたり、最初に悩む点が新築か中古物件か？だと思います。

新築と中古物件では物件購入までのプロセスや事業計画が大きく異なるからです。

新築は入居者が決まりやすい、長期間家賃収入を得ることができる等のメリットがあります。

しかし、しのっぴ大家は中古物件をお勧めします。

特に賃貸経営を始める最初の物件は中古が良いです。

最初に買うのが中古物件？と疑問に思うかも知れません。

でも、ローリスクで儲かるのは中古物件なのです。

中古物件と新築の比較

中古物件と新築の比較をして、中古物件の方がローリスクで儲かる理由を説明していきます。

ポイントは次の２点です。

• 物件の支払い総額が中古の方が少ない
• 家賃を稼ぐのは「建物」ですが、中古はその建物をタダ同然で入手可能

中古物件は土地を買ったら賃貸物件が付いてきて、物件が勝手にお金を稼いでくれるイメージです。

ここからは、しのっぴ大家が実際に購入した物件を例に、中古物件を購入した場合と同規模の物件を新築した場合のシミュレーションをしていきます（購入価格のイメージは下図参照）。

中古物件を購入する場合

しのっぴ大家が購入した最初の物件は、周辺相場から勘案する土地の値段は約２７００万円でした。

ここに１８０m²の木造２階建てのシングル向け物件（全１０室）が建っています。

築１８年のこの物件を、しのっぴ大家は３２００万円で購入しました。

また、購入時は満室だったので年間４８０万円の家賃収入がありました。

このため、建物をほぼ１年分の家賃収入で購入した計算になります。

実際、しのっぴ大家は上記のように考え、1年間入居を維持できれば負ける事は無いと判断して、この物件を購入しました。

新築の物件を建てる場合

次に同じ立地に同じ規模の物件を新築した場合を考えてみます。

２０２０年度の建築着工統計調査報告によると、住居専用建築物の坪単価（木造）は約５７万円です。

アパートは住宅よりも設備が多く坪単価は高くなるので、仮に７０万円／坪として考えます。

建物は１８０m²のため、建築費用は約３８００万円です。

これに土地の代金２７００万円を加算して、計６５００万円が新築の場合の購入額となります。

返済総額の比較

中古と新築の購入価格が分かったので、次は返済総額をシミュレーションします。

返済総額をシミュレーションする前提は以下の通りとします。

• 自己資金：１５００万円（下表の①）
• ローン金利：３％（元利均等返済）

自己資金を１５００万円も用意するの？と驚かれるかも知れません。

しかし、アパートローンの組み方でも説明するように、安定したアパート経営を目指すのであれば物件購入の第一優先は自己資金であるとしのっぴ大家は考えています。

自己資金が少ないと返済期間が延び、返済総額が増加してしまうのである程度の自己資金は必要です。

中古物件の総支払額

３２００万円の中古物件を購入し、上記の条件でローンを組むと、返済総額（元金＋金利）はいくらのなるのでしょうか？

中古ではローン返済期間を長く設定し難いので、しのっぴ大家は実際に１０年でローンを組みました。

その結果、毎月のローン返済は１７万円弱となります。

満室時の家賃収入は月に４０万円なのでだいぶ余裕のあるローン返済となります。

そして、ローンの総返済額は１９７０万円で金利の支払額は２７０万円。

自己資金と合わせて３４７０万円が総支払額となります（下表の①＋➂）。

新築の総支払額

つづいて、新築の物件を購入した場合の支払い総額を考えていきます。

まずローンの返済期間ですが、中古と同じく１０年では毎月の支払が４８万円を超えるために現実的ではありません。

このため、木造の法定耐用年数の２２年をローン期間とします。

その場合、月々の返済は２６万円弱となり、返済総額は６８００万円を超えます（上表の➂参照）。

自己資金の１５００万円と合わせて８３３６万円が総支払額となります（上表の①＋➂）。

※土地を購入して物件を建てる手法は「ランドセット」と呼ばれており、大きなリスクを伴います。

ランドセットはメディアでもリスクについて報道されており、お勧めできるやり方ではありません。

まとめ

一般的に、新たなビジネスを始める際はスモールスタートの方がリスクが高くありません。

アパート経営も同様であるとしのっぴ大家は考えていて、最初はスモールスタートでミニマムリスクが良いと思っています。

また、「不動産投資」を始めようとする人はアパート経営の経験がない人が多いと思うので、中古物件でまずは「練習」すると良いと思います。

練習することによって、思っていた通りに出来る点、出来ない点がはっきりしますし、それによって次の展望も大きく変わります。

以上のことから、アパート経営を始める方は中古物件を購入するスモールスタートがお勧めです。